創業者の精神

本日、不動産コンサルティング協会の会合に参加して路線価を決定している不動産鑑定士の方から報告を受けました。

具体的な数字等については秘守義務があるため公言されませんでしたが傾向として19年度より｢京都に関しては多少上昇するだろう｣という予測です。

現場では｢下落｣しているのに何で？と思いましたが仕組みを聞くともっともだと思いました。

今回は公示価格や路線価についての仕組みについて大変勉強になりましたので報告します。

【１】公的機関には３つの不動産評価額が有る。

�@国土交通庁の発表する｢公示価格｣・毎年１月１日現在が基準・３月上旬発表
�A国税局の発表する｢相続税評価＝一般にいう路線価｣・毎年１月１日現在が基準
�B市町村が定める固定資産税評価額・毎年１月１日現在が基準（但し３年に１度）

【２】実勢価格と違うの？

�@「公示価格｣は取引事例を参考に修正を行い実勢に近い金額を想定する。
�A「路線価」実勢価格を参考に修正を行うが｢相続税額｣に不満のでないように
実勢金額の｢８０％｣を目安として設定している。
�B「固定資産税評価額」実勢価格を参考に修正を行うが｢固定資産税額｣に不満のでないように
実勢金額の｢７０％｣を目安として設定している。

【３】現状の動向とズレが有るのではないか？

当然、ズレがあります。
集計の都合上、過去の事例が元になる為、修正はするが６ヶ月〜９ヶ月位前の地価を参考にする為、発表から逆算して１年位前前の地価が基準になっている場合もある。

【４】全国的に地価は上がっているの？

１９年度と１８年度を比較すれば上昇しているのは３大都市圏のみ、地方は軒並み下落している。２０年度も同様な結果になると思われる。
京都も大阪圏内にあり多少の上昇はあると思われます。

＊京都市内の実勢価格は間違いなく下落しているにも関わらず｢京都の地価上昇｣と公示される現実について大きな疑問を持ちますが、期間的なロスタイムを考えると仕方ないのかな？とは思います。
このデーターが｢景観法の影響無し｣と報じられる事が無いようにして欲しいと思います。