不動産コンサルティング基礎教育

基礎編

●企画提案型コンサルティング業務の要件

（１）手続要件
�@事前説明・・・・・費用・報酬の見積もりの提示・説明
見積書の書式
書式は特に定められたものはなく任意のものとなるが最小限記載すべき項目がある
・不動産コンサルティング業務は報酬額について画一的な基準を設けることが困難である。
�A契約締結・・・・・業務委託契約を締結
業務委託契約の締結
定められた書面はないが記載すべき内容は決まっている
１　業務内容
２　文書による提案の方法及び提出期限
３　報酬額と支払時期・方法
４　契約期間、契約解除等に関する事項
５　他の業務が発生するときは、その取扱方法
＊業務委託契約書とは別に作業内容・作業量等を具体的に記載したものを添付する
�B成果物の書面化・・企画提案書等の書面で交付
・企画提案の段階で前提条件（不確定要素）としてどんな事項がありそれが事業収支のどのような影響を与えるのか等について企画提案書に明記する。

（２）内容要件
・宅建業務（代理・媒介業務）から分離独立したものである
・依頼者が報酬を支払うに値する新たな付加価値の認められる内容

相談者と実権者が異なる場合は両者がどのような関係であるかを確認する必要があり、できるだけ早い時期に直接権限を有するものの意向を確認すべきである。

依頼者の資産状況や所得水準等は事業を進める上での資金調達などに大きな影響がある。
依頼者の資産状況も全体的に知っておく必要がある。

調査の手順

作業量も膨大となるが、一方では極めて限られた時間的制約の中で行なわれなければならない。
効果的にすすめる事が実務上は非常に重要である。
�@仮設の設定→�A物件調査→�B市場調査（→�C事業構想の設定→�D企画提案書）
�B市場調査において仮設が不可能な場合新たな�@仮設を考える。
　
次の用途から1〜２種類を選んで仮設を設定する
�@居住系　�A事務所系　�B店舗系　�C余暇・宿泊系　�Dその他
調査項目
�@物件特性　
�A地域特性・・・・周辺の類似する事例がある場合成功する・しないの2通りが考えられる
�B法的規制
�C権利関係
�D税金関係
�E対象地の価格・・販売しなくても価格は必要（担保・等価交換）
立地調査
�@最寄駅までの距離・所要時間はどうか
�A都心・ターミナル駅との関係はどうか
�B前面道路の歩行者通行量はどうか、歩行者動線との関係はどうか
�C車両通行量はどうか
賃貸需要の予測
需要の少ない物件について、その原因（間取り・グレード・賃料・環境等）を調査することである。
また、事務所系・店舗系の場合はテナントの移転（転出・転入）の事例があれば理由を調査する。

事業構想とは

事業収支計画を同時に行なう。

マクロ分析　都市環境・社会的背景・経済動向

実施した調査・分析と依頼主ニーズ
�@どのような建物を建築するか
�A所要資金調達方法
�B事業収支計画の３つの事項を柱とする。
・仮説による適正用途の判定が的確であることを検証する。
・絞り込まれた業種（業態）について、顧客の要望と調査・分析の結果を踏まえ、具体的な検証に入る。
・絞り込まれた業種（業態）と顧客の要望が一致しなかった場合は、具体的な根拠に基づいて子顧客を誘導していかねばならない。
・決して顧客の要望だけにあわせてはならないのである。
・依頼者の希望している用途での事業の成立が明らかに難しい場合には調査結果とその分析内容について、ページを割いて不可能な理由を述べ、これに代わる提案をすべきである。
・依頼者のニーズを立地の判定、市場性からの判定に優先させてはならない


賃貸マンションの種類
・単身者向け賃貸マンション
・小家族向け賃貸マンション
・ファミリー型賃貸マンション
�@タワーマンション
・眺望・セキュリティーが売り物
・ターゲットはファミリー層で子供の成長に合わせて転居していく
�Aワークスベース付き住宅
・仕事をする場所が付いている（コンピューターでモニターになる等）
・ターゲットは３０代の主婦で長期滞在者が対象である。
�Bマンスリー（ウィークリー）マンション
・都内の利便性
・価格は高いが利用価格が安い
�Cミュージックマンション
・音楽愛好家向けのマンション
・ワンルームだが広いスペースで遮音性（壁・床）が高い。

適正事業規模
�@事業収支面からの判断
�A市場性からの判断

適正グレードの判定

�@物件の特徴からの判定
�A市場性からの判定
・市場分析（マーケットリサーチ）　マクロの市場動向をつかみ次いで計画地周辺のテナントビルの現在及び近い将来までの動向とテナントの需要の状況を把握する。
・グレード感の演出
・レンタブル比　延床面積に対する賃貸面積の割合
商業ビルのテナント計画
・商業ビルの形態は単独店舗の商業施設（例えばスーパーマーケットなど）と複数店舗の集積により構成されている商業施設（例えば専門店ビル）とに大別される。
・単独店舗の場合は１括借上げ等によりテナント側が独自の企画を行うケースがほとんどであるため、この項では複数店舗の集積により構成されている商業ビルについて説明する。
・商業ビルのテナント計画はビルコンセプトの設定とそれを基にどのようにテナントミックス（店の組合せ）を進めるかが事業企画段階の最初のテーマとなる。
・商業ビルの集客力はテナントミックスで決まるといわれ、いかに実力あるテナントを集められるかが事業の成否を左右する。
・商業ビルのキーテナントについては企画段階つまりビルコンセプトの見なおしや計画の中断も視野に入れておくべきである。
・構造体（スケルトン）は頑丈なつくりにして更新（インフィル）を容易にできるようにしておく。　
・販促活動・・・毎年、年間の販促計画を策定し、共同販促活動を実施する。

・建物維持管理　
１．多様かつ多数の人間が出入りする建物内の防災管理体制をどう整えるか。
２．商業ビルの特性上、内装の変更・改装が頻繁に発生するため、どう調整するか。
３．飲食、物販の営業時間の相違による空調ゾーンの調整をどう効率よく行うか。
４．駐車場の管理体制をどうするか。

・コンバージョン（建物の用途変更）は主にオフィスビルから住居系への転換として見られるよう
になりました。
・耐震基準（昭和56年以降かどうか）
借入金による調達
・収入から支出を差引いた剰余金がプラスになる範囲に借入金を抑え、残りを借入金以外の方法で検討すべきである
・元利金等返済・・・毎回の返済額（元本＋利息）を一定とする方法

概算事業収支計画

純収益の想定値を事業収支計画表の各年度ごとに算出し、概ね事業開始後１０年から３０年程度にわたる
長期事業収支予想表を作成する。

収入項目（賃料　共益費　駐車場利用料等）　
稼働率　１００％の稼働率などありえない　１棟一括賃貸の場合を除いて市場分析の結果をもとに安全性を考慮して稼働率を設定する。
年間賃料（住宅賃料）
賃貸面積（�u）×日額賃料単位×稼働率×改定率×１２

支出項目（経常費）

大規模修繕費
・賃貸事業の途中において設備の更新や外壁の塗り替えなど損なわれた資産価値を回復するような大規模修繕、改修を行なう場合がある。
・大規模修繕時には、費用としての支出ではなく資本的支出となり、減価償却の対象となる。
当該期の費用として全額が認められるわけではない。
賃貸管理
・近年、建物のライフサイクルコストという考え方が広まり、竣工後の建物の維持管理や運営上の諸問題が注目されている。
・当初の工事費の削減が建物の劣化を早めて、修繕や管理のための過大な投資を生じさせたり、過剰な設備が建設コストだけでなく建物の維持管理コストにもはね返ることから管理面から発生する諸問題を企画の早い段階に反映させることが極めて重要である。
・ソフト面（テナント営業・管理）＋ハード面（建物維持管理）
・最近よく使われる「プロパティ・マネジメント」とは賃貸管理にとどまらず、管理業務の企画・立案から実施、更には予算作成など収益管理まで踏み込んだ経営管理を行うことにより不動産の資産価値の増加を図ろうとするものであり、オーナーニーズに沿うものとして主要な手法になりつつある。
・管理員業務費・・・管理費に占める比率が高いため、管理費全体とのバランスも考える必要がある。
・事務所ビルの管理運営業務において大切なことは、安定収益源としての収益確保、ビルの資産価値の維持、ビル内の資産の保護と利用者の安全性の確保については最大限に留意しなければならない。

損益計算

・実際には支出の生じない減価償却費を必要経費として計上する。

収支計算

・手元にどれだけの剰余金が実際に残るのか
・借入金の返済も支出して計上する
・減価償却費は支払を伴わないので計上しない。

等価交換

全部譲渡
・買戻し分の土地に対して不動産取得税が課せられる
・買い戻した土地の取得時期が新たな土地取得時期になる。
・買い戻し分の５年以内の譲渡は土地建物共に短期譲渡となる
（特例により取得分が住宅の場合は不動産取得税が殆んどかからない事もある）

部分譲渡
・敷地全体の権利保全が図れないため、相手方に事情変更があった場合、相手方名義の土地の権利変更等により事業遂行に支障をきたすリスクがある。

固定資産の交換
・税務上の特例要件・・譲渡所得税の課税の繰り延べ（法人の場合は圧縮記帳）が認められる。
同種の資産の交換であること（土地は土地・建物は建物）
・貸宅地の整理のパターン・・貸宅地と借地権を交換して地主・借地人とも単独所有地へ転換

定期借家法・・・明渡し要求
�@旧法　　→正当な理由（自己居住）がないと認められない。
�A新法　　→正当な理由はどちらかを争うことになる。
�@一時使用→更新なし

事業用借地
�@一般定期借地権　50年以上　
・公正証書等の書面により契約
�A建物譲渡特約付借地権　30年以上
・書面化不要
・建物所有権は譲渡により土地所有者に移転。
・借地権者が使用していれば、借地関係に移行。（更新可）
�B事業用借地権（居住用は不可）　10年以上20年以下　
・公正証書で契約しないと無効になる。
・通常の契約書だけでは法律上は普通借地権としての効力しか認められない。
・つまり普通借地権は30年以下の存続期間は無効となるため、期間の定めのない契約となり、契約で10年〜20年と定めても契約期間は30年となる。
・10年未満や20年超の契約は事業用借地権とは認められない。
・保有コストは負担は土地のみ、建物は賃借人が負担でメンテナンス費は賃借人（借主）負担
○従来の建設協力金による事業との比較
・保有コストは土地・建物ともに賃貸人が負担でメンテナンス費は賃貸人（貸主）負担
・事業用借地の場合、期間が10年以上20年以下となるが税務上の償却期間は構造により30年を超えることもある為、減価償却しきれない資産を取り壊すことになる。
・そのために賃貸人に資産の除去損が発生する。
・税法改正により減価償却は定額法のみ（定率法はなくなる）となる。

活用の実態
・定期借地権付住宅は平成5年〜平成12年（ピーク）までに全国で29.763戸供給される。
・年々供給戸数が減少している（平成16年３３％）。

定期借家契約　契約期間
・自由に設定できる（1年未満の契約可、期間の上限も無制限）
・従来の借家契約は1年未満の契約は期間の定めのないものとみなされる。
・期間の上限は無制限（平成12年3月1日までは20年が上限）

不動産の流動化・証券化
流動化・・・・・・・不動産をお金に換えること
オリジネーター・・・不動産を保有する企業
不動産特定共同事業法
・不動産小口化商品
・「信託型」は対象外
・事業者に対して許可制又は届出制
・特定事業者の業務管理者の要件として不動産コンサルティング技能登録者が位置づけられている

�@任意組合型・・・対象不動産の共有持分権を購入した各投資家が、その共有持分権を現物出資し任意組　　　
合を結成。事業者は組合からその不動産の管理・運営・一括売却を任される）
無限責任　不動産所得

�A匿名組合型・・・各投資家が事業者と個々に契約を結び、金銭を出資。
事業者はその出資資金により不動産を購入し、運用・一括売却をする。
有限責任　雑所得

ビークル＝器＝ＳＰＶ（Special Purpose Vehicle）
・証券化のために使う器が、不動産小口化商品の場合は「任意組合」や「匿名組合」でありＪ−ＲＥＬＴの場合は「投資法人（ファンド）」になる。
・証券化取引の中心に位置する証券発行主体（いわゆる器）のことをさします。SPVとも表記される

倒産隔離
・不動産証券化で最も基本となるもので関係当事者の誰かが倒産しても、当初予定したキャッシュフローが確保されて金利の支払い、元本償還に影響がないようにすることを意味します。
・オリジネーターの倒産手続きからビークルを隔離する
・ビークルそのものを倒産手続きから隔離する。
真正売買
・不動産又はその信託受益権をオリジネーターからビークルに譲渡する際、法的かつ会計上の有効な売買
として取り扱われ、単なる譲渡担保等の金融取引とみなされないことを言います。
５％ルール
・リスクの負担割合で「当該不動産の時価のおおむね５％の範囲内」での譲渡人の保有であれば経済価値のほとんど全てが他の者に移転しているものとして売却処理をすることができます。
　　
キャッシュリザーブ
毎朝の剰余金の中から一定金額を外部流失させずに内部勘定に積み立てて将来の支払いに備えることを「キャッシュリザーブ」と言います。

特定目的会社による流動化・証券化
・ ＳＰＣ（特別目的会社）・・・不動産の流通化に関する法律
任意組合・匿名組合にしかない。
・設立時に内閣総理大臣に届出
・優先出資証券、特定社債券

投資信託及び投資法人に関する法律
不動産投資ファンド商品が生まれ、平成13年9月にはいわゆるＪ−ＲＥＩＴと呼ばれる二つのファンドが東京証券取引所に上場された。

・資産流動型スキーム
�@任意組合方式
�AＳＰＴ（特別目的信託）
�BＳＰＣ活用型スキーム
・資金運用型スキーム
�@匿名組合方式
�A改正投信法（投資信託スキーム・不動産投資信託スキーム）

不動産コンサルティング技能登録者
・不動産投資顧問業の実務者の知識要件を満たす資格の一つとして位置づけられている。