テスト

野川正克様、ありがとうございます。
大変よくわかりました。仲介業者の方にリスクの説明をして頂き、もう一度検討してみます。

ハナコさんへ

まず、競売と任意売却の違いですが、競売とは債権者（お金を貸している金融機関等）が債務不履行（約束を守らない）を理由に裁判所に申し立て、強制的に入札を行うものです。任意売却とは裁判所に競売の申し立てをせずに任意（話し合い）で売却する事になります。

本来不動産の売却においては所有者が任意に自由にできるものなので、任意売却といって債務者との交渉が必要な場合は支払の遅延や売買代金が借入額を上回っていて足りないお金を売主が用意できない状態という事になります。

従ってこのような物件を購入した後に売主に瑕疵担保責任や保証を求めても[お金がないので支払えない]という理由で泣き寝入りをしなければならない。というリスクがあります。

また、任意売却であっても競争入札の場合は複数の購入希望者が金額を提示して一番高い金額で購入の意思表示をしなければなりません。

自分自身で売主に賠償責任があっても回収できないというリスクを考慮した金額設定を行い、自分が決めた金額以上で他に購入希望者がいた場合はきれいさっぱり諦める事が必要です。

注意点としては、その物件には弁護士さんか仲介業者が介在されているとは思いますが、信頼のおける仲介業者さんに依頼されることをお勧めします。

普通の仲介による購入であっても事前調査等が大変重要ですが、任意売却の場合は説明させて頂いた通りあとから売主に請求が不可能なため、考えられるリスクをしっかりと調査し教えてもらわないと金額の決定も的確にできないでしょう。このような物件購入であればなおさら信頼できるパートナーが必要だと思います。

はじめまして。
任意売却物件購入の相談です。
現在、地元の不動産会社からの紹介で、任意売却物件の購入を検討しているんですが、「特殊な販売形態の物件です」というような説明しかなかったので、不安が残ります。
そもそも任意売却とは何でしょうか？競売とは違うのでしょうか？
購入するときの注意点等があれば教えて下さい。

もじさんへ
複雑な話なので私が理解できる部分のみ回答します。

あくまで表示登記は土地家屋調査士に依頼し今回の件のいきさつや現状を詳しく説明してみてください。

�@亡父の名義であれば相続登記を完了しないと増築登記も難しいと思いますし、今回の賃貸についても他に相続人がいるとすれば複雑な問題がおこる可能性がありますので早急に相続登記を済ませた方が良いと思います。
ご自身の名義になれば増築部分の登記は必要書類（何が必要で何が用意できるかが一番の問題ですので家屋調査士とご相談下さい）が用意できれば可能です。

�A違反建築建物でも当然登記は可能です。

野川マリ子様。さっそくご返信ありがとうございました。
仲介業者と話した所、ご回答のように、賃貸の確認をしたかっただけで地代振り込みを証明して解決いたしました。

それで、図々しいことは承知でもうひとつお尋ねしたいのですが、やはりその件で、もっとややこしいトラブルが生じてしまいました。

仲介業者の調べで、以前の借り主が勝手に改造（増築）し、それが現在の法律では違法（建坪率オーバー）で
かつ表題登記もしていないことがわかりました。
増築されたのは30年以上前のことで、いまやその借り主の居所も分かりませんが。

借地のため、トラブルの際、地主に対抗するため
増築部分は私の名義で所有権登記したいのですが、
建物本体の名義は亡父で、まだ相続がすんでいません。

そこで何をおうかがいしたいかと申しますと
1.（本体は亡父名義なのに）増築部分だけ私の名義で所有権登記できるでしょうか。（相続の手続をしながらよりも、いっときもはやく登記するために）
2.増築部分は今の法律では違法と思うのですが、それでも登記できるでしょうか。

ご回答がおそくなり申し訳ありません。

選択筋が�@契約当時の契約書をもらう�Aもらわないの２つなら�@の方が確かに良いと思います。

しかし�Aの場合にどんなトラブルが待っているのでしょうか？

・土地の賃貸借契約が無効になる。→建物を建てて借地権が成立してしまっているのでそれはない。（現行の建物があるうちは基本的に合意更新を主張する）

・自分が使いたい時に新たに借りた賃借人が出て行かない→所有者が使うなら正当事由として主張できる。

・トラブルにならないためにすることは現在自分（家主）がおかれている状態をつつみ隠さず伝えることです。→相談内容のように当時の契約書がない、法廷更新となっている。地主と合意できていないことがある等

・とはいっても、この土地自体が第三者に貸されること自体は地主が地代に意義があるとすれば、大変複雑な心境となられますね。地主さんからいえば借地契約の撤回を求めたいところですね。そのような時に対抗できないような契約書ではないのかは確認したいところですね。

借りている土地に建てた建物を借りたいという人がいるのですが、賃貸契約を結ぶ上で、ちょっと困ったことがあります。まず経緯をお読み下さい

1.1970年に土地賃貸契約を交わして、建物を建てた。
2.当方の借り主が亡くなり、家族が相続して引き続き土地を借りる。建物は他の者に貸す
3.土地の貸し主が亡くなり、貸し主の家族が相続する
4.1990年に土地賃貸契約が終わったが、貸し主側の相続のゴタゴタもあり、更新料を取られず法定更新に。
5.2010年に新たに契約締結の話があったが折り合わず、引き続き法定更新に。
6.建物の借り主が代わることになったが、契約をする段階になって、土地の賃貸契約書が必要と仲介者（不動産屋さん）に求められた
7.お互い先代による古い契約のため、探しても当方に70年当時の土地賃貸契約書は残っていない

さて、この場合、
1.地主から70年当時の土地賃貸契約書のコピーをいただく
2.急いで地主と新契約を締結する
という2つのケースが考えられます。

が、2については、昨年新契約話し合いにおいて、このご時世に先方が賃料値上げや、20年前の更新料をのせることを言い出したことで折り合わなかったいきさつがあるため、今泥縄でまとまる見込みはありません。
むしろ、ここで慌てて新契約をすると足元を見られてしまう可能性もあります。
かといって、1の場合でも、スンナリ出してくれるかどうかわかりません。（何しろ新契約の交渉が決裂しているわけですから）

しかし、今度の建物の借り主は4月から借りたいと言っており、早急に書類を揃えたいのです。

そこで質問ですが、
当方が採るべきなのは1だと思うので、借り主としての権利として強く求めたいのですが、
それでよろしいでしょうか。

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拙い質問にお答えいただき感謝しております。心より御礼申し上げます。あれからこちらには電話はありませんが、いずれにしても重説・契約書を再確認した限り退去は確実なので緊急連絡先を実家にしてもらい（２ヵ月後に戻ってくる際にまた生活保護再申請そして新たなアパートを探す事になります。
賃貸を取り扱っていないとは言え不動産に携わる者として自分自身が情けなく感じます・・・