本日はみやこ法律事務所の弁護士さんと瑕疵担保責任についての研修でした。

[瑕疵]とは？

売買の目的物が[通常備えるべき品質・性能]を有するかどうか？
[欠陥]と読み替えるとイメージしやすい。

�@物理的瑕疵・・・雨洩り、シロアリ、地盤沈下など
�A法律的瑕疵・・・法律による建築制限など
�B心理的瑕疵・・・自殺・暴力団事務所など
�C環境的瑕疵・・・日照、臭いなど

民法においては・・隠れたる瑕疵においては買主は契約解除や損害賠償請求できる

[隠れたる]・・一般的に要求される注意をしても買主には発見不可能なもの
[売主]・・無過失責任を負う。

★特約による解除

[原則]瑕疵担保責任は民法の任意規定。特約で排除できる。
しかし、売主がその事実を知っていた場合は責任を負う。
但し、宅建業者が売り主の場合は→特約無効

●事例１

本物件の利用を阻害する地中障害の存在が判明した場合、これを取り除くための費用は買主の負担とする。

と特約に記載されていたが、売主が、本件土地には地中には地中埋設物は存在しないと思う。と言う説明をしていた。

そして、現実に埋設物が出てきた。

この場合、売主はその事実を知っていたと判断されて地盤改良工事費用等を支払う旨の判決が言い渡された。
従って、特約に記されたからと言って必ずしも有効にはならない。危険性がある旨、素直に説明し、価格にもその危険負担分が反映されていたら結果は別だったと思う。

●事例２

昭和５８年の中古住宅を購入した買主が屋根、柱の老朽化・床鳴り等の瑕疵を理由に損害賠償請求したが裁判所は買主の請求を棄却した。

屋根,柱の老朽化・床鳴り等について、築後19年の中古住宅が通常有すべき品質・性能を欠くとは認められず、仲介業者にも売主にも調査・告知の義務はないとされた。

先日も、無料相談室に瑕疵担保の件で問い合わせがありましたので参考までに投稿しておきます。